Szerző: Ügyvédi Iroda
Ingatlan adásvételi szerződések megkötésekor az egyik leggyakrabban előforduló probléma az elővásárlási jog megfelelő kezelése. Ez a jogintézmény jelentősen befolyásolhatja az adásvétel folyamatát, hiszen az elővásárlási joggal rendelkező személyek megelőzik a harmadik fél vevőt. A Ptk. anyagi jogi szabályai és az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályozása között azonban számottevő eltérések mutatkoznak, amelyek gyakran félreértéseket és jogi bonyodalmakat okoznak. Cikkünkben részletesen bemutatjuk az elővásárlási jog gyakorlati kérdéseit az ingatlan adásvételek során.
Az elővásárlási jog fogalma és típusai
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha a tulajdonos el akarja adni az ingatlanát, először az elővásárlásra jogosultnak kell felajánlania megvételre, azonos feltételekkel, mint amit egy harmadik személy ajánlott. Ez a jog biztosítja, hogy bizonyos személyek elsőbbséget élvezzenek az ingatlan megvásárlásában.
Jogszabályon alapuló elővásárlási jog
A jogszabályon alapuló elővásárlási jog közvetlenül a törvényből származik, külön megállapodás nélkül. Ennek leggyakoribb példája a tulajdonostársi elővásárlási jog, amelyet a Ptk. 5:81. §-a biztosít az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok társtulajdonosai számára. Ha egy társtulajdonos el kívánja adni tulajdoni hányadát, a többi tulajdonostárs elsőbbséget élvez harmadik személyekkel szemben.
Ezen kívül számos egyéb jogszabály is alapít elővásárlási jogot, például:
- A természetvédelmi törvény, amely védett természeti területek esetében biztosít elővásárlási jogot az állam részére
- Műemlékvédelmi jogszabályok, amelyek műemlék ingatlanok esetében biztosítanak elővásárlási jogot
- Helyi önkormányzatok javára biztosított elővásárlási jogok bizonyos területeken
Szerződéses elővásárlási jog
A Ptk. 6:221. §-a szerint szerződéssel is alapítható elővásárlási jog, amely szerint ha a tulajdonos el akarja adni a dolgot, az elővásárlási jog jogosultja a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére. A szerződéses elővásárlási jog alapításához írásba foglalás szükséges, és ingatlan esetén rendkívül fontos, hogy ezt a jogot be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a teljes joghatás eléréséhez.
Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés jelentősége
Az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének kulcsfontosságú szerepe van. Ha bejegyzik az ingatlanra szerződéssel létesített elővásárlási jogot, az mindenkivel szemben hatályos lesz, aki a bejegyzést követően az ingatlanon jogot szerez. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy az ingatlanügyi hatóság ellenőrizheti, hogy az eladó eleget tett-e az elővásárlási joggal kapcsolatos kötelezettségeinek.
Fontos tudni, hogy a társasházak alapító okirata vagy szövetkezeti házak alapszabálya gyakran tartalmaz elővásárlási jogot az egyes albetétek (lakások) tulajdonosai javára, azonban ezek ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről ritkán gondoskodnak. Emiatt e jogosultak nem élveznek védelmet az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, ami számos gyakorlati problémát okoz.
Az elővásárlási jog gyakorlása és a közlési kötelezettség
Az elővásárlási jog akkor érvényesíthető, ha a jogosult tudomást szerez arról, hogy az ingatlan eladósorba került. Ezért a jog gyakorlásának kulcseleme a megfelelő közlési kötelezettség teljesítése.
Az eladó közlési kötelezettsége
A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése egyértelmű kötelezettséget ró az eladóra: ha olyan vételi ajánlatot kap harmadik személytől, amelyet el kíván fogadni, akkor az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ez a szabály biztosítja, hogy az elővásárlásra jogosult megismerhesse a harmadik személy ajánlatát, és megalapozott döntést hozhasson.
A közlési kötelezettség teljesítésének módja az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is jelentőséggel bír, mivel később igazolni kell tudni, hogy a tulajdonos eleget tett ennek a kötelezettségnek.
A jognyilatkozatok hatályosulása
A jognyilatkozatok hatályosulása nagy jelentőséggel bír az elővásárlási jog gyakorlása szempontjából:
- A jelenlévők között tett jognyilatkozat azonnal hatályossá válik. Például, ha az eladó személyesen adja át a vételi ajánlatot, a határidő azonnal kezdődik.
- A távollévők között tett jognyilatkozat a címzetthez való megérkezéssel válik hatályossá. Például, ha postai úton küldik az ajánlatot, a határidő csak akkor kezdődik, amikor a jogosult megkapja a küldeményt.
Ez a különbség a gyakorlatban problémákat okozhat, ha a küldemény hosszabb ideig nem kerül kézbesítésre, vagy a jogosult elérhetősége megváltozik.
Az ajánlat elfogadása vagy elutasítása
A Ptk. szerint az elővásárlásra jogosultnak két lehetősége van:
- Elfogadja az ajánlatot – ebben az esetben a szerződés közte és az eladó között jön létre
- Nem tesz elfogadó nyilatkozatot az ajánlati kötöttség ideje alatt – ekkor a tulajdonos eladhatja a dolgot a harmadik személy ajánlatának megfelelően
Egy lényeges különbség a Ptk. és az ingatlan-nyilvántartási szabályok között, hogy a Ptk. kizárólag az elfogadó nyilatkozatról rendelkezik, nem említ semmilyen lemondó nyilatkozatot. Ha az elővásárlásra jogosult nem kíván élni jogával, elegendő, ha hallgat – anyagi jogi szempontból nem kell kifejezetten lemondania.
Az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartási eljárásban
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban speciális szabályok vonatkoznak az elővásárlási jog kezelésére, amelyek jelentősen eltérnek a Ptk. anyagi jogi szabályaitól.
Az ingatlanügyi hatóság ellenőrzési jogköre
Az ingatlanügyi hatóság ellenőrzési joga korlátozott, csak akkor áll fenn, ha:
- a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, vagy
- az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték a szerződésen alapuló elővásárlási jogot
Ez azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosultak jelentős köre – például a be nem jegyzett társasházi elővásárlási jogok jogosultjai – nem élveznek védelmet az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Ez a gyakorlatban problémákat okoz, mivel az ilyen jogosultak csak polgári peres úton tudják érvényesíteni jogaikat.
A lemondó nyilatkozat beszerzése és alternatívái
Az Inytv. vhr. 43. § (1) bekezdése főszabályként előírja a jogosult lemondó nyilatkozatának csatolását bizonyos esetekben. Ez akkor szükséges, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését adásvétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik.
Ez a követelmény nincs összhangban a Ptk. szabályozásával, amely nem kíván meg lemondó nyilatkozatot. Ha a jogosult nem ad lemondó nyilatkozatot, az Inytv. vhr. alternatívát kínál: a kérelmező igazolhatja, hogy az eladó eleget tett közlési kötelezettségének (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel).
Kivételek és speciális szabályok
A főszabály alól két fontos kivétel létezik:
- Rendkívüli nehézség vagy számottevő késedelem: Ha a lemondó nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben előadják a nehézséget valószínűsítő tényeket.
- Közlés kifüggesztés útján (garázsok): Társasházi vagy szövetkezeti házi tulajdoni különlapon nyilvántartott garázs esetén elfogadható a közös képviselő nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház közös használatú helyiségében kifüggesztette. Fontos korlátozás, hogy ez csak a garázs rendeltetésű ingatlanokra vonatkozik.
Gyakorlati tanácsok és javaslatok
Az elővásárlási jog megfelelő kezelése kulcsfontosságú az ingatlan adásvételi folyamat zökkenőmentes lebonyolításához. Az alábbiakban néhány gyakorlati tanácsot adunk.
Postai küldemények kezelése
Az elővásárlási joggal kapcsolatos közlések esetén az „általában elvárható magatartás” elve nagy jelentőséggel bír:
- A postai küldeményt szabályosan kell címezni.
- Ha a szabályosan megcímzett postai küldemény „ismeretlen”, „elköltözött”, „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, ez általában elfogadható, mert a feladó az általában elvárható magatartást tanúsította.
- Nem várható el az eladótól, hogy kutatást végezzen az elővásárlásra jogosultak után.
- Elegendő a küldeményt a tulajdoni lapon bejegyzett tulajdonosoknak a tulajdoni lapon bejegyzett címükre elküldeni.
Fontos ugyanakkor, hogy ha az eladó tudomással bír arról, hogy a címzett elérhető más címen, akkor a küldeményt oda is el kell küldenie.
Társasházi ingatlanok sajátosságai
Társasházi ingatlanok esetén különös figyelmet kell fordítani az elővásárlási jog kezelésére:
- Ellenőrizni kell a társasház alapító okiratát, hogy tartalmaz-e elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezést.
- A közös képviselőtől érdemes tájékoztatást kérni az elővásárlási jogról és annak jogosultjairól.
- Társasházi garázs eladása esetén az egyszerűsített szabályt (kifüggesztés) lehet alkalmazni.
- Egyéb társasházi ingatlanok (pl. lakások, tárolók) esetén a hagyományos közlési módot kell követni.
A jogbiztonság erősítése az ingatlan adásvétel során
A jogbiztonság erősítése érdekében a következő lépéseket javasoljuk:
- Az adásvételi szerződésben részletesen dokumentálják az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárást.
- Ha kevés elővásárlásra jogosult van, törekedjenek a lemondó nyilatkozat személyes beszerzésére, ez jelentősen gyorsíthatja az eljárást.
- A postai küldeményeket mindig szabályosan címezzék, és használjanak tértivevényt vagy más átvételt igazoló szolgáltatást.
- Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogosultakat (pl. házastárs) is vegyék figyelembe.
A fenti gyakorlati tanácsok alkalmazásával jelentősen csökkenthető az elővásárlási joggal kapcsolatos jogviták kockázata és az ingatlan-nyilvántartási eljárás elhúzódása. Ezáltal az ingatlan adásvétel folyamata gördülékenyebbé és biztonságosabbá válik minden érintett fél számára.